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　　二手房交易程序是怎样的

　　二手房交易可分为签约、付款、交房、过户四大步骤。房屋涉及抵押或买方需要按揭付款的，则还需要办理解押或按揭贷款等手续。

　　1.签约。买方决定购房，应与房东确定合同的内容，如房屋状况、付款方式、交房条件、解押手续、买卖合同备案过户、违约责任、税费承担等等。房屋中介公司为体现其居间身份，往往作为合同第三方。由于土房局大多提供二手房买卖合同范本并要求交易方使用，因此实践中买卖双方常常还需要按照范本重签买卖合同，可以说这两份买卖合同都是有效的，买卖双方可以约定两个版本合同发生冲突的解决原则，否则通常以后签的协议为准。因此注意让两个版本的合同内容协调一致，是买卖双方务必注意的问题。

　　2.付款。支付房款是买方主要义务，一般有一次性付款或者分期付款两种方式。前者常需要双方足够互信、买方有足够资金、卖方已取得房产证、房屋可立即交付使用、房屋转让不存在(或可立即解除)抵押等权利限制、资信单位对交易安全提供担保等条件，后者则是常用付款方式。

　　采用分期付款需注意以下几点：

　　①签约时买方支付的定金，可约定为首期款的一部分。

　　②首期款支付，一般与卖方交房同时进行或稍早。

　　③二期款支付，一般以到土房局办理买卖合同登记及过户手续为条件。在此之前要求产权证已办到卖方名下，对房屋转让的权利限制(如抵押、查封)均已解除。

　　④尾款的支付，可约定在产权证变更到买方名下，且卖方完成附随义务(如迁出户口、缴清应付税费等)后进行。

　　⑤若买方需要按揭贷款支付房款，则须在土房局办理二手房买卖合同及过户登记手续后与银行签署贷款协议，银行在产权证办到买方名下并办毕房屋抵押手续后始发放贷款。双方应约定卖方收取房款的账号以及无法办理按揭或按揭款项不足时的处理办法。

　　3.交房。交房有利于减少卖方一房两卖的机会，买方也可以尽快使用房屋，但需要明确以下事项：

　　①交房的时间和条件。交房一般与首期款支付同时或稍后进行，如无约定交钥匙视同交房。双方应明确交付房屋状况，如卖方负责清空房间，不得留有大件废弃家具等。

　　②物业费、水电费等承担方式。通常买方自收房后开始缴纳，卖方应提供此前最后缴费证明。

　　③房屋灭失的风险。须明确交房后房屋灭失风险由谁承担，未约定则由买方承担。

　　④房屋出租的，应约定交房后由谁收取剩余租金或买方如何重签租赁合同等。

　　4.过户。过户即将房屋的权属人由卖方变更为买方。双方对此须明确：

　　①到土房局办理买卖合同登记和过户的时限，一般为卖方取得产权证或解除抵押后的某一时点。

　　②过户所涉税收和费用的承担。应注意“税费”与“费用”的差异，前者包括税收。在约定“费用”全部由买方承担的情况下，卖方仍可能不得不承担营业税，尽管这与卖方本意大相径庭。

　　③买方的人数。买方应确定过户后产权证上登记的权属人，避免签约后家庭成员变化再考虑变更或增减房屋权属人情形出现。④户口迁出。在卖方(原户主)未迁出前，现行政策不同意买方(新户主)户籍迁入，因此卖方户口迁出交易房屋的时限应予约定。